说起“房龄”相信大家都是很清楚的，自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。简单来说就跟人的年龄一样，房龄说的就是房子的年龄。而二手房房龄是指一手房主转让的房屋，二手房是不如新房“新”，但是二手房一般是要比新房便宜很多的，不过，很多人在纠结二手房的房龄。争议比较大的是房龄大于20年的老房子，行家表示，房龄超过20年不仅要贬值，还会出现很多风险。但是很多人也会忽悠购买二手房的购房者，造假“真实房龄”。

房龄和房屋使用年限及房产证日期

很多人分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；

房房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。

怎样获得真实的房龄

正因为房龄的影响很多，所以出于利益驱使，很多时候在二手房交易市场上，因为信息不对称的漏洞，发生逆向选择和道德风险，卖方或者中介会虚报房龄，装嫩以博得买房的青睐，所以想要获得真实的房龄，还需要花一点心思和功夫。

1.最可靠稳妥的方式——到房产管理部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记。查询底案需和卖方一起带上产权证等相关证件到房产交易中心或房管局等部门进行相应查询才可以。

2.看房产证+小区走访旁敲侧击。因为房产证日期和出售日期并不一定相同，所以为了获得更加可靠的房龄，可以根据房产证日期，再结合周边邻居的回答猜测。

3.看外立面、厨房等情况+房产专家咨询。一般而言，每个年代的房子都有每个房子的一些特点，譬如上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念等，但非专业人士一般对这些了解相对较少，所以可以把外立面和房屋布局情况以及不易改变的厨房卫生间情况告知房产专家进行咨询。

二手房房龄过长的风险

1.房龄会影响房子的硬件设施。房龄愈高，一般而言，其资产贬值就愈发严重，不管是房子的硬件环境，还是居住舒适度，都是逐渐走下坡路的，所以其可能发生的维修成本就愈多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患。

2.房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄愈高，意味着剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。

3.房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限，一些商业银行规定，譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数，公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。

所以当我们有意欲购买二手房的时候，必须要自己了解，这个房子的真实房龄是多少，上述方式都是可以查询到房龄的，但是还不是最为保险的，若是担忧购置二手房因房龄问题产生不必要的麻烦，买主可以以合同的形式进行进一步的保障，即在合同中，注明卖方坚持出具(承诺)房龄，强调若信息有误，由卖方承担责任。城市套路深，所以购买二手房还是应该注重细节问题！

（华龙网综合）