TOP50房企投资趋同,精准投资成重中之重
发布时间:2020-11-26 来源:中房网

三条红线政策落地的三季度,房企投资金额大幅下滑26%,尤其9月份,TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌,单月投资金额呈现断崖式下跌,单月投资金额较二季度均值下降42%。房企拿地力度显著放缓背景下,抓回款、促销售仍是当前第一要务。
  政策严控之下,大部分房企在优化财务指标、保证企业经营安全的同时,放缓了拿地节奏,但并不意味着不再投资,反而房企投资的需求仍然巨大,只不过投资需求被暂时压制。
  克而瑞数据显示,截止至202011月,TOP50房企中约53%的新增拿地建面集中于30个城市。房企投资呈现愈发趋同,城市集中度越来越高的典型特征。长远来看,此类城市中长期市场前景被看好,短期内利好因素明显,供求关系和强劲的购买力仍是是房企投资的核心因素。
  投资趋同背景下,集中拿地将导致部分地块地价攀升,从而推高拿地成本的风险。接下来,如何精准投资将成为房企关注的重中之重,投资的选择一定程度上关系到房企接下来能否顺利穿越行业周期,同时也将决定企业能否顺利实现高质量的增长。
  01 城市集中度走高 前30城建面占比超五成
  伴随着市场退热,分化成为不同城市之间最大的关键词,强者恒强不仅仅表现在房企格局,同时也是城市格局变化趋势之一。
  经济基本面越强,城市持续吸引房企投资的能力就越强,2018年以来房企拿地数据最直观:202050强房企拿地TOP10城市的投资建面占当年总投资建面的25%,较2018年上升3个百分点,而TOP20TOP30TOP50城市建面占比分别上升6810个百分点。这意味着企业投资城市的集中度越来越高。
  截止至202011月,TOP50房企中约53%的新增拿地建面集中于30个城市,也就是说,这30个城市集中了50强房企一半以上的新增土储。
  在房住不炒的大背景下,房企投资更加聚焦于区域深耕、基本面优质的城市,对于新进城市则越来越谨慎。


02 核心二线稳居投资核心 南通成为今年大热门
  CRIC研究中心数据显示,2018年、2019年和2020年这三年,TOP50房企拿地前20城市中,有11个城市连续三年上榜,稳居50强房企投资核心地位。
  具体到城市层面,主要以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等二线省会城市为主,还包括一线城市中土地出让量相对较高的广州。
  这些城市的共同特征是,除了城市人口、经济发展潜力较大之外,供应量充足、市场规模较大,这些都是受企业青睐的重要原因。典型如如郑州、重庆和武汉,这三座城市是2019年全国土地成交建面最高的城市。良好的基础面支撑,即便未来市场持续分化,此类城市仍将持续稳坐核心地位,成为房企精准投资之下的首要之选。需要警惕的是,部分城市潜在库存过大的风险。
  核心区域三四线城市中,佛山、温州、苏州、南通等城市3年内上榜2次。这类城市未来投资前景一方面是取决于土地供应总量的影响,另一方面受政策面影响较大。典型如南通,2018年时投资榜中位列第20位,占50强房企当年拿地建面的1.1%左右,2020年南通一跃位列50强房企拿地建面第八位,占比达到2.1%,很显然,南通成为今年房企投资热门城市。
  东莞、惠州等珠三角三四线城市都是在2020年首次上榜,此类城市在大湾区一体化持续发展的过程中,预计将受到更多房企的青睐,未来拿地占比仍有进一步上涨的空间。
  值得注意的是,也有部分城市掉出20名开外,孝感、眉山在2018年和2019年分别进入TOP20,但在棚改退潮、需求不济等因素影响下,房企的投资力度正在下滑。

03 三四线城市重点关注长三角和粤港澳
  回归一二线是众多房企2019年以来的投资战略。
  但现实问题是,一二线城市供应量向来僧多粥少,房企的拿地需求无法满足的情况下,部分基本面良好、发展前景排位更高的三四线城市则成为承接房企拿地需求外溢的最佳选择。
  长三角是国内发展较为完备的城市群之一,经济实力强劲、城市发展相对均衡,三四线城市优势明显,拥有较强的购买力,同时新经济活跃度高、周边一二线城市红利辐射强,从2018年到2020年,50强房企在三四线城市的拿地中,长三角占比持续提升,从2018年的31%提升至2020年的37%
  粤港澳大湾区利好不断下,珠三角三四线城市经济发展仍极度不均衡,导致房企拿地主要集中于佛山、东莞、惠州等几个重点城市,拿地占比也受到城市供地影响较大。
  中西部目前的经济活跃程度较高的城市仍以省会城市为主,多数三四线城市的发展相对较弱;环渤海三四线城市则成交占比稳定,在四个区域中比例最低,房企在此拿地积极性相对较弱。


具体城市而言,TOP50房企青睐的长三角三四线城市中,温州、徐州连续三年稳坐成交建面TOP3,此外南通、常州拿地建面均保持前十。值得一提的是,受高铁、大桥、第三机场等利好因素带动,南通房价保持高速上涨,地市在今年持续受品牌房企关注。

三条红线影响,预计明年二、三季度房企投资将逐步企稳,拿地积极性不断提升。尤其是经过半年的缓冲,房企通过主抓销售和回款,财务指标将进一步改善,拿地的弹药相对充足,为支撑未来发展,必须积极补充新增货值。
  拿地集中度持续走高、城市选择趋同的特征下,集中扎堆拿地将导致部分优质地块上的争夺会更加激烈,导致地价攀升,拿地成本增加,部分城市如杭州、宁波、南通等较为火爆的城市或将出现房价和地价滞涨的情况,短期内风险不容忽视。
  因此,未来,行业将进入合作共赢的时代。合作拿地将成为未来投资主流方式,对于大型房企而言,共赢的同时应掌握操盘权,对于小型房企来说则可选择合作拿地且不操盘模式。
  在行业规模见顶的宏观背景下,如何塑造品牌溢价、降低管理成本等隐形优势将成为从竞争中制胜的关键。
  当前金融监管、政策调控短期内难有放松迹象,因此房企在投资端更应该精准投资,规避库存风险系数较高、规模房企价格战的部分二线和三四线城市,聚焦、深耕战略下拿对地、不拿高价地是保证项目安全运营和盈利的基础。
  拓宽投资渠道是当务之急,旧城改造、城市更新市场是存量时代下拓宽投资渠道的不二之选。同时,在战略、市场、财务投资漏斗之下,房企应提高财务指标门槛,保证拿地的安全性,并尽可能提高项目周转速度,以更快的回笼资金支撑再投资需求。


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